פסק-דין בתיק עמ"נ 6570-06-11

רקע רלבנטי

1.         לפניי ערעור על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה של עיריית ירושלים מיום 17.4.2011. בהחלטה זו, נדחו באופן חלקי עררים שהגישה המערערת נגד חיובה בארנונה בגין נכס המוחזק על-ידה בשטח שיפוטה של עיריית ירושלים. מדובר בנכס שנמצא ברח' כנפי נשרים 24 והמשמש בחלקו כמעבדה ותיקון מוצרי חשמל. הנכס מורכב ממספר נכסי משנה (נכס 0204; נכס 0105; ונכס 089). עיריית ירושלים סיווגה את נכס 089 בסיווג "מלאכה". אולם, היא לא מצאה לנכון לסווג גם את נכס 0105 - הסמוך לו - בסיווג זה, וזאת בשל קביעה כי המקום משמש אולם מוקדניות ושירות לקוחות. אשר על כן, סווג נכס 0105 בסיווג של "משרדים שירותים ומסחר".

2.         בהחלטת ועדת הערר נדחו טענות המערערת, בכל הקשור לפיצול הסיווג של הנכסים האמורים. נדחתה טענת המערערת, לפיה יש לראות בנכסים כולם כמצויים בסיווג "מלאכה". ועדת הערר קבעה, כי הוצג לה סכם השכירות של הנכסים, מסמכי ביקורת שערך המשיב וכן אישור של משרד התעשייה והמסחר. בהמשך לכך, קבעה ועדת הערר, שאין חולק כי נכס 0105 הנו שטח משרדי אדמיניסטרטיבי של אולם בו ממוקם שירות לקוחות הניתן בעיקרו על-ידי מוקדניות. מאישורו של משרד המסחר והתעשייה הנזכר, הסיקה ועדת הערר כי קומה שלמה בעסק משמשת לקבלת קהל. בהסכם השכירות נכתב, כך צוין בהחלטה, כי מטרת השכירות היא לתחנת שירות, מכירת מוצרים, אביזרים ומשרד. ועדת הערר קבעה אפוא, כי בדין סיווג המשיב שטח זה לצרכי ארנונה כ"משרדים שירותים ומסחר". נקבע עוד, שהמשיב פעל כהלכה שעה שפיצל נכסים בהם מתנהלת "פעילות שונה ונפרדת ונתן לכל אחד מהם לצרכי ארנונה סיווג נפרד בהתאם לפעילות בפועל הנעשית בכל אחד ואחד מהם".

3.         עוד יצוין, כי בוועדת הערר נדון עניין נוסף שאף הוא נכלל בערעור שלפניי ועניינו חישוב שטחו של יציע המצוי בנכס. בעניין זה הייתה חשיבות לשאלה, מהו שטחו הכולל של הנכס - אם כולל הוא את נכס 089 ואת נכס 0105 יחדיו, אם לאו. המערערת ביקשה בוועדת הערר, כך עלה מן ההחלטה, ששטחו היחסי של היציע יחושב על סמך שטח הנכס המאוחד ולא על סמך שטחו היחסי של היציע מתוך הנכס המפוצל. אלא שוועדת הערר דחתה גם טענה זו וקבעה, שמשעה שמסקנתה היא שבדין פוצלו השטחים והם קיבלו בדין סיווג נפרד, הרי שיש לחשב את שטחו של כל נכס בנפרד, לרבות היציע, ולא ניתן לחשב את שטחו היחסי של היציע ביחס לנכס "המאוחד". מכאן הערעור שלפניי.

טענות הצדדים

4.         בערעור נטען כטענה עיקרית, כי יש לראות בנכס 0105 ובנכס 089 כנכס אחד אשר פיצולו על-ידי המשיב היה פיצול מלאכותי ובניגוד לדין. תחילה טענה המערערת, כי החלטת ועדת הערר אינה מנומקת דיה. בכל הקשור להסכם השכירות, ציינה ועדת הערר רק סעיף אחד מן ההסכם, תוך שהשמיטה את העובדה שהסכם השכירות כולל גם מטרה של "מעבדה", ממנה צריך היה גם ללמוד שסיווג הנכס כולו הוא "מלאכה". פגם היעדר ההנמקה נטען גם ביחס לאישור הנזכר של משרד המסחר והתעשייה. המערערת טענה שבאותו האישור נרשם אמנם שיש קומה שלמה המשמשת לקבלת קהל, אולם נרשם גם שמהות העסק הוא "תיקון מוצרי חשמל". בהמשך טענה גם המערערת, שנפלה טעות במדידת שטח נכס 089 וכי השטח לחיוב הוא קטן מהשטח שנמדד. נטען לפניי, שלטענה זו לא התייחסה כלל ועדת הערר.

5.         לגופו של עניין, בכל הקשור לסיווג הנכס, טענה כאמור המערערת כי מדובר בפיצול מלאכותי. נכס 0105 מהווה שטח משרדי אדמיניסטרטיבי של בית המלאכה. יושבות בו הפקידות המתאמות את ביקורי הטכנאים ונותנות מענה ללקוחות בנוגע לתיקונים המבוצעים בנכס. הודגש בערעור ובעיקרי הטיעון, שאין מדובר בשטח העומד בפני עצמו ובעל קיום עצמאי, כי אם בשטח נלווה לבית המלאכה. מדובר בשטחי משרד ושירות, המהווים חלק אינטגראלי מבית המלאכה. הפעילות העיקרית היא בית המלאכה. אשר על כן, היה על המשיב לקבוע את סיווג הנכס כולו, על-פי תכלית עיקרית זו של מלאכה - כתיקון מכשירי חשמל. בין הנכסים קיימת זיקה מובהקת. הנכסים שלובים זה בזה ונכס 0105 בו מצויות המוקדניות, אינו עומד בפני עצמו, שכן סגירת בית המלאכה תביא בהכרח לביטול הפעילות המתקיימת בו. לא נעשית גם כל פעילות מכירה בשטח נכס 0105, בו מצויות המוקדניות. בכל בית מלאכה קיימת פעילות אדמיניסטרטיבית או מקום לקבלת קהל לקוחות, ואין בנתון זה כדי לפגום בסיווגו הכולל של הנכס כבית מלאכה.

6.         המשיב טען, כי דין הערעור להידחות. הודגש בתשובתו, שמדובר בנכס המשמש כ"מרכז שירות, מכירה ותיקונים של מוצרי חשמל". חלקו של הנכס משמש לתיקונים בפועל, אולם חלקו האחר והנפרד משמש למשרדים ולמרכז שירות המאויש בידי מוקדניות. לטענת המשיבה, המערערת לא טענה בשום שלב בהשגה ובערר טענה לפיה יש לפטור את כל שטח היציע מתשלום ארנונה. אין אפוא לדון בטענה זו בשלב הערעור. עוד נטען, כי השטח שנמדד בנכס הוא השטח הנכון, לפי מדידה שנעשתה. מכל מקום, כל המחלוקת בעניין שטחו היחסי של היציע (הגלריה) יכולה הייתה להתעורר רק אם מדובר ביציע שגובהו מתחת לשני מטרים. אלא שגובה היציע בנכס הרלבנטי הוא מעל שני מטרים, ולכן ממילא אין כל פטור לפי צו הארנונה.

7.         בכל הקשור לפיצול הנכס וסיווגו, נטען שלא נפל פגם בהחלטת ועדת הערר. מדובר בשני נכסים שונים לכל דבר ועניין. המערערת עצמה מודה שמדובר במשרדי אדמיניסטרציה ובשטח בו יושבות פקידות אשר נותנות מענה ללקוחות. מדובר לפיכך בשטח נלווה לבית המלאכה. במקום גם נערכה ביקורת ביום 20.5.2009. ביקורת זו העלתה, כי השטח שבנכס 0105 משמש אמנם גם למטרה של שירות לקוחות, אך גם למטרה של משרד, ובכל מקרה - לא מבוצעת בו כל פעילות העולה כדי מלאכה. ליבת הפעילות במקום היא במתן שירות. קומה שלמה בעסק - הקומה התחתונה - משמשת לקבלת קהל. מטרת השכירות לפי הסכם השכירות היא תחנת שירות "ומכירת מוצרים". עוד נטען, שיש מקום ליתן משמעות לשטחו של נכס 0105 - מדובר באולם המתפרש על פני למעלה מ-100 מ"ר והמהווה חלק גדול ומשמעותי מהנכס (שטח הנכס המאוחד כולו הוא 200 מ"ר). הוסיף המשיב וטען, שמדובר בנכס "רב תכליתי". יש אפוא לסווג נכס זה לפי השימוש בפועל. עצם העובדה שקיים מרכז שירות לצד בית מלאכה, אינה הופכת את מרכז השירות לחלק מבית המלאכה אלא יש לסווגו בסיווג "שירותים". כך הדבר, אלא אם כן הנסיבות הן כאלו בהן חלק ניכר מן הנכס משמש לתיקונים. אולם, אין אלו הנסיבות במקרה דנן. גם מבחן "הטפל אחר העיקר", מוביל למסקנה דומה נוכח השטח המשמעותי של אולם המוקדניות. לבסוף נטען, שאין כל ממש בטענות הקשורות להנמקת החלטת ועדת הערר. מדובר בהחלטה מנומקת ובהחלטה סבירה, שאין היא מקימה עילה להתערבות בית-משפט זה. אשר על כן, נתבקש לדחות את הערעור.

8.         טרם שנבוא להכרעה בערעור אציין, כי במהלך דיון שנערך לפניי ביום 29.1.2012 ובעקבות הערות בית המשפט, ביקשו הצדדים ארכה על מנת לנסות ולהגיע ביניהם להסדר שיהא בו כדי לייתר את ההכרעה. אולם, בתום המועד שנקצב לכך, הודיעו באי-כוח הצדדים כי לא עלה בידיהם להגיע להסכמה ומתבקש אפוא ליתן פסק-דין.

דיון והכרעה

9.         לאחר שעיינתי בחומר שלפניי ושמעתי בהרחבה את טענות באי-כוח הצדדים, מסקנתי היא כי דין הערעור להתקבל בחלקו במובן זה שיש להורות על ביטול אותו חלק בהחלטת ועדת הערר שדחה את טענות המערערת בעניין פיצול הנכסים 089 ו-0105 ועל השבת העניין לפני ועדת הערר, על מנת שתקבע ממצאים עובדתיים וכנגזרת מכך - מסקנות משפטיות, כפי שיובהר להלן. על יתר חלקי הערעור - להידחות. אסביר:

סיווגו של נכס 0105

10.       לא היה חולק לפניי, כי עניין לנו בנכס "רב-תכליתי". הנכס כולל הן חלק של מעבדה שאין מחלוקת לגביו שהסיווג הנכון שלו הוא "מלאכה". בה בעת, כולל הנכס גם חלק נוסף שלגביו התעוררה המחלוקת, אולם ברי כי בשטח זה עצמו לא מבוצעת פעולה של "מלאכה". אכן, מקום בו מדובר במבנה רב-תכליתי, יש לעתים אפשרות לפצל יחידות שונות שבמסגרתו, וזאת בהתאם לשימושים נפרדים שבכל יחידה מיחידותיו (ראו, ע"א 7975/98 אחוזת ראשונים רובינשטיין נ' עיריית ראשון לציון (לא פורסם, 9.2.2003); ראו עוד, בר"ם 5557/06 מצפה תת ימי ים סוף בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית אילת (לא פורסם, 2.1.2007)). יחד עם זאת, צוין גם, ש"אין לפצל נכס בעל מהות אחת לנתחים קטנים וטפלים למהות העיקרית" (ראו, ע"א 8838/02 גולדהמר נ' עיריית חיפה (לא פורסם, 20.9.2006)). טעם הדבר - כמוסבר שם - הוא כפול: ראשית, "למנוע מצבים אבסורדיים בהם יסווגו באופן שונה ארכיון ושירותים של אותו משרד, למשל"; שנית, "על מנת למנוע הרחבת הסכסוכים בין הפרט לרשות ועל מנת למנוע מצב בו הרשות תצטרך לעקוב אחרי השימוש בכל יחידה ויחידה בנכס" ( שם, פיסקה 14 לפסק הדין). בהמשך לכך, נקבעו בפסיקה שני מבחני עזר שמטרתם לקבוע את העיקר והטפל בנכס שהוא "רב-תכליתי": מבחן אחד הוא מבחן הזיקה. מבחן זה בוחן את הזיקה בין תכליתה של יחידה אחת לבין תכליתה של יחידה סמוכה. מבחן שני, בוחן אם השימוש בחלק ספציפי - הכרחי למהות הארגון העיקרי בנכס ולמימוש תכליתו ("מבחן ההכרחיות" או "מבחן הקשר ההכרחי") (ראו פרשת גולדהמר, שם; ראו עוד, בר"ם 8463/10 רנדי בע"מ נ' מנהלת הארנונה של עיריית ראשון לציון (לא פורסם, 18.1.2011)).

11.       על רקע נורמטיבי זה, יש לשוב לנסיבות העובדתיות של המקרה שלפנינו. כאמור לעיל, לא היה חולק אודות השימוש שנעשה בנכס 089 - והוא שימוש כבית מלאכה. גם הסכם השכירות (בסעיף 6.1) קבע בין מטרות השכירות את המטרה של "תחנת שירות חשמל ומכירת מוצרים" ו"מעבדה". מכאן, שמשמעות רבה יש בנסיבות המקרה לשאלה, מה טיבו של אותו אולם בו מצויות מוקדניות בנכס. בעניין זה, קיימת אי-בהירות עובדתית בנתונים שלפניי. המערערת טוענת שמדובר בשטח אדמיניסטרטיבי אמנם, אולם בשטח שכל כולו בא לשרת את המעבדה, וזאת על דרך של קבלת קהל המגיע למקום לא פעם עם המוצרים עצמם ותוך תיאום ביקורי טכנאים שמטרתם הבאת מוצרים אל המעבדה. המשיב טוען, שהמדובר בשטח אדמיניסטרטיבי גרידא. בשטח שמסייע אמנם לפעולת בית המלאכה (המעבדה), אולם אין כל הכרח שיימצא במקום עצמו, ומכל מקום - היקפו ניכר. נטען אף על-ידי המשיב, כי במקום מתבצעת מכירה של מוצרי חשמל. במילים אחרות, קיים פער עובדתי באופן בו מתואר החלק האדמיניסטרטיבי של הנכס (נכס 0105) על-ידי הצדדים בהליך שלפניי ובעיקר בשאלה מה היחס בין חלק זה לבין בית המלאכה. פער עובדתי זה, מוביל גם לחסר בכל הקשור ביישום המבחנים שנקבעו בפסיקה - מקום בו מדובר בנכס "רב-תכליתי", כאמור. כך הדבר, שכן קביעה עובדתית ברורה באשר לאופי הפעילות הנעשה בחלק אדמיניסטרטיבי זה והיחס בינה לבין הפעילות שבבית המלאכה, יהא בה כדי לשפוך אור על השאלה אם קיימת זיקה מספקת בין חלק זה לבין המעבדה (בית המלאכה); ויהא בה גם כדי להשיב למבחן המשנה השני והוא אם השימוש בחלק אדמיניסטרטיבי זה "הכרחי לארגון העיקרי בנכס ולמימוש תכליתו".

12.       על רקע מחלוקת עובדתית זו, יש לשוב להחלטת ועדת הערר הנזכרת. בהחלטת ועדת הערר נקבע אמנם כי נכס 0105 הוא שטח אדמיניסטרטיבי הניתן בו שירות לקוחות על-ידי מוקדניות. אולם, אין בהחלטת ועדת הערר קביעה ברורה של מהות השירות הניתן. לא נקבע בהחלטת ועדת הערר אם במקום מתבצעת פעולה של מכירת מוצרי חשמל, כטענת המשיב בערעור. לא ברור גם, לפי החלטת ועדת הערר, אם כטענת המערערת מגיעים למקום לקוחות ונמסרים בו מוצרים לתיקון. לא ברור גם, אם מדובר בתיאום ביקורי טכנאים או שמא במנגנון שמביא את המוצרים לתיקון בבית המלאכה (במעבדה). אין בוועדת הערר גם ביטוי לשאלה שעלתה בערעור והיא - אימתי מדובר בשטח לקבל קהל שיש לראותו כחלק מבית מלאכה, ואימתי לא. על רקע אי-בהירות עובדתית זו, כמו גם העובדה שהחלטת ועדת הערר אינה נוקבת במבחנים שקיימים בפסיקה ואשר על כן לא ברור גם אם הם יושמו על-ידה, לא ניתן להיאחז בהחלטת ועדת הערר בנסיבות המקרה ולהותירה על כנה. כך, אם לטובת המערערת ואם לחובתה. אין אפוא בממצאי ועדת הערר, כדי לספק תשתית עובדתית מספקת על מנת לקבוע אם קיים קשר ברור וזיקה בין החלקים השונים של הנכס;  אם ניתן ואם צריך לראות בחלק הנכס (0105) המשמש למוקדניות, כמרכיב הכרחי ואינטגראלי מבית המלאכה, וזאת בשים לב לכלל נסיבות העניין (ראו והשוו לפרשת רנדי שלעיל; ראו עוד ודוקו, בג"צ 764/88 דשנים וחומרים כימיים בע"מ נ' עיריית קרת אתא, פ"ד מו(1) 793; 816-815 (1998); ראו עוד, פרשת אחוזת ראשונים שלעיל, פיסקה 13 לפסק-דינה של כב' השופטת טובה שטסרברג-כהן; ראו עוד, עמ"נ (י-ם) 16401-08-10 האיגוד העולמי ליהדות מתקדמת נ' מנהל הארנונה בעיריית ירושלים (2.12.2010)). כך בכלל, וכך בפרט, נוכח חילוקי הדעות העובדתיים בין המערערת לבין המשיב בהליך שלפניי, החורגים אף מעבר לאמור בהחלטת ועדת הערר עצמה. כך למשל, טען בא-כוח המשיב לפניי כנזכר לעיל שמתבצעת בחלק האדמיניסטרטיבי של הנכס מכירה של מוצרי חשמל; ובמקביל לכך, כעולה מדו"ח הביקורת שצורף לעיקרי הטיעון מטעם המשיב עצמו (מיום 26.4.2009), נרשם מפי המבקר שביקר במקום ושוחח עם מנהלו, מר רון, כי לא מתבצעת במקום מכירה של מוצרי חשמל.

13.       הנה-כי-כן, נוכח הנימוקים הקצרים של ועדת הערר בנסיבות המקרה והיעדר תשתית עובדתית ברורה באשר לפעילות המתבצעת בחלקים השונים של הנכס ובעיקר בשאלת הזיקה בין החלקים וההכרחיות של החלק האדמיניסטרטיבי לעומת החלק המסווג כמלאכה, אין מנוס בנסיבות המקרה, כאמור, מהשבת העניין לוועדת הערר, על מנת שתקבל החלטה חדשה במחלוקת זו שבין הצדדים והמתייחסת לסיווגו של נכס 0105.

טענות נוספות של המערערת

14.       בכל הקשור לטענה הנוספת שעלתה בערעור שלפניי - היא הטענה הקשורה ביציע הקיים בנכס (הגלריה), הרי שלא מצאתי מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר בנדון. כפי שציין בא-כוח המשיב, טענה זו לא מצאה ביטוי בעררים השונים שהוגשו. מעבר לכך, המערערת מיקדה את טענתה בנדון בחלק היחסי של היציע כנגזרת מהשטח הכולל של הנכס. אלא שכעולה מצו הארנונה הרלבנטי (נספח ח' לתיק המוצגים של המערערת), הפטור הניתן ליציע הוא במקרה בו מדובר ביציע שגובהו מתחת לשני מטרים. המשיב טען בעניין זה, שהיציע בנכס - גובהו מעל שני מטרים ועל-כן מלכתחילה אין מקום לפטור. טענה זו לא נסתרה, ובמצב דברים זה לא מצאתי מקום להתערב בנדון. אוסיף ואציין, כי צו הארנונה מאפשר אמנם פטור חלקי ליציע שגובהו עולה על שני מטרים, אולם כך הדבר במקרה בו הגישה אל היציע היא באמצעות סולם. אלא שכעולה מהתשריט שצורף על-ידי המערערת, העלייה ליציע (גלריה) שבנכס נעשית באמצעות מדרגות (מוצג ו' לתיק המוצגים). התוצאה היא אפוא, כי בכל הקשור לטענות בעניין הגלריה, דין הערעור להידחות.